Medidas complementarias en materia arrendaticia tras la aprobación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

01-04-2020

El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19 (en adelante, RD-L 11/2020) incluye, entre otras, un conjunto de medidas específicas en materia arrendaticia y, en concreto, aplicables a los contratos de arrendamiento sobre vivienda habitual.

En primer lugar, se ha aprobado una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda habitual por un plazo de 6 meses, respecto de aquellos contratos cuya duración expire durante el periodo comprendido entre la entrada en vigor del RD-L 11/2020 y hasta dos meses después de la finalización del estado de alama decretado.

Ello supone que, aquellos arrendatarios cuyo contrato de arrendamiento venza durante el periodo indicado, ya sea porque finalice el periodo de prórroga obligatoria establecido por el art. 9.1 de la LAU, o el periodo de prórroga tácita recogido en el artículo 10.1 de la LAU, podrán solicitar al arrendador la prórroga de este por un plazo máximo de 6 meses, y ésta deberá aceptarse por el propio arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes. Durante dicha prórroga, el arrendamiento se regirá por las mismas condiciones y términos pactados en el contrato, salvo que se fijen de nuevos de común acuerdo entre las partes.

En segundo lugar, y en atención a la obligación de pago de la renta arrendaticia, en el RD-L 11/2020 se articula un sistema de moratoria de la deuda aplicable tanto en los casos en que el arrendador sea un gran tenedor, empresa, o entidad pública de vivienda, como en los casos en que el arrendador sea una persona física, con la salvedad de aplicarse automáticamente dicha moratoria cuando se esté en el primer supuesto. Asimismo, a dicho sistema de moratoria también tienen acceso los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda.

En aquellos casos en que el arrendador de la vivienda sea gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda, la moratoria será automática si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, y la solicita al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-L 11/2020.

Ante la solicitud efectuada, el arrendador dispondrá de 7 días laborales para comunicar de forma expresa su decisión, que debe consistir en una de las siguientes dos opciones:

• La reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo del estado de alarma, y de las mensualidades siguientes si fuera necesario, con un máximo de 4 meses en todo caso.

• La moratoria en el pago de la renta durante el tiempo del estado de alarma, y de las mensualidades siguientes si fuera necesario, prorrogables una a una, con un máximo de 4 meses en todo caso. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, a contar desde la finalización de los 4 meses y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prorrogas.

Para aquellos supuestos en los que el arrendador sea persona física, la particularidad de la moratoria es la falta de automaticidad en su aplicación, es decir, en el periodo de 7 días laborales del que dispone el arrendador para comunicar al arrendatario su decisión a la solicitud efectuada, el primero tendrá la facultad de no aceptar la moratoria y/o de proponer, en su defecto, otras posibles alternativas.  En cualquier caso, si la persona arrendataria se encontrara en situación de vulnerabilidad, podrá acceder al Programa de Ayudas Transitorias de Financiación.

Igualmente se prevé un sistema de responsabilidad de daños y perjuicios que recae sobre aquellas personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos de para considerarse arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica; y aquellas personas que hayan buscado, voluntaria y deliberadamente, situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas.

La responsabilidad engloba tanto los daños y perjuicios que hayan podido producir, así como los gastos generados por la aplicación de las medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, no pudiendo ser el importe de los daños inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria.

Aun a nivel de financiación del pago de las rentas, el RD-L 11/2020 prevé otras ayudas que conviene a destacar:

• Aprobación de una línea de avales por cuenta del Estado: Tiene por objeto proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19. Las ayudas serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda, y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta. El pazo de devolución de los avales deberá ser hasta 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4, y sin intereses.

• Aprobación del Programa de ayudas transitorias de financiación para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual: Tiene por objeto ayudar a hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19 y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos. La cuantía de la ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Las personas arrendatarias que accedan a este Programa, posteriormente a haber solicitado la moratoria al pago de la renta arrendaticia y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, verá levantada la moratoria en la primera mensualidad de renta en la que la financiación esté a su disposición.

El tercer grupo de medidas aprobadas en materia arrendaticia está destinado a aquellas personas arrendatarias que se encuentren en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, con imposibilidad de encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Al respecto, el RD-L 11/2020 prevé una suspensión extraordinaria del acto del lanzamiento por el tiempo estrictamente necesario hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales competentes estimen oportunas y, en todo caso, por un plazo máximo de 6 meses, a contar desde la entrada en vigor del RD-L 11/2020.

La suspensión del lanzamiento pueden solicitarla tanto los arrendatarios como los arrendadores ante el Letrado de la Administración de Justicia (en adelante, LAJ), siempre y cuando acrediten su situación de vulnerabilidad económica, mediante la aportación de la documentación requerida al efecto. Una vez el LAJ observe dicha situación de vulnerabilidad, la comunicará a los Servicios Sociales competentes para su consideración, entendiéndose concedido el consentimiento de los arrendatarios que exige el art. 150.4 de la LEC con la mera presentación de la solicitud de la suspensión. La suspensión tendrá carácter retroactivo a la fecha en la que se presentó la solicitud. 

Para aquellos procedimientos en los que el lanzamiento aun no estuviere señalado, la suspensión lo será de:

• El plazo de 10 días regulado en el art. 440.3 de la LEC, en los casos en que no hubiera transcurrido.
• El acto de la vista, en los casos en que no se hubiere celebrado.

En todo caso, el decreto que acuerde la suspensión deberá indicar de manera expresa que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días que refiere el art. 440.3 de la LEC o, en su caso, señalará fecha para la celebración de la vista.

Por otro lado, y con el fin de facilitar una solución habitacional inmediata a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, se prevé que las mismas puedan acudir al “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables». El citado Programa se articula como sustituto del Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. 

Finalmente, y con un carácter más general, se ha aprobado la incorporación de un nuevo supuesto en el Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler destinado a ayudar la compra de viviendas por las Administraciones Públicas, los organismos públicos y demás entidades de derecho público, así como las empresas públicas y las entidades del tercer sector sin ánimo de lucro, con objeto de incrementar el parque público de viviendas destinadas al alquiler o cesión en uso social.