El arrendamiento de temporada

25-05-2020

Como consecuencia de la actual crisis sanitaria y económica provocada por el Covid-19, y la consecuente afectación al sector turístico, los titulares de pisos turísticos están considerando reaprovechar los mismos a través de la figura de los alquileres para uso distinto de vivienda, y en particular el alquiler de temporada, aprovechando este momento coyuntural para redefinir el tipo de cliente al que se dirigen.

El régimen jurídico aplicable a los alquileres de temporada es mucho más simple que el aplicable a los pisos turísticos (artículo 66 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico).

Así, en primer lugar, las viviendas de uso turístico requieren la correspondiente comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento competente y están sujetas al régimen sancionador administrativo, por el contrario, los arrendamientos de temporada no están sujetos a la previa concesión de licencia administrativa.

En segundo lugar, para los arrendamientos de temporada no rige la duración máxima de 31 días consecutivos por arrendatario, establecida para los pisos turísticos.

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda están regulados en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), en el que se establece que ‘’Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra […] cualesquiera que sean las personas que los celebren’’

Por lo tanto, los arrendamientos de temporada son aquellos que, recayendo sobre una vivienda, atienden a necesidades distintas a las que el artículo 2 del referido texto legal como permanentes y que antes se denominaban también primarias, esto es, la necesidad básica de habitación a la que se oponen otras utilidades de una vivienda de carácter complementario, básicamente las actividades lúdicas, estivales o de esparcimiento.

En consecuencia, lo que diferenciará un arrendamiento destinado a vivienda de uno de temporada será el uso al que se destine el inmueble en el contrato, siendo la temporalidad el verdadero criterio diferenciador de ambos tipos de arrendamientos.

En este sentido, el criterio relevante no será el tiempo por el que se pacte el contrato, sino la finalidad a la que se destine la edificación habitable. En esta línea se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su Sentencias de 15 de diciembre de 1999 y de 19 de febrero de 1982 que estableció ‘’ La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada (…) es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar […] sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de temporalidad de un modo amplio y flexible[…]el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación[…] debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes ".

Así también lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 380/2004, de 1 de junio de 2004, en la que se establece ‘’La calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica. Cuando se arrienda una vivienda para domicilio habitual, la ley no concede total libertad para determinar el plazo al arrendador, sino que está vinculado, como norma imperativa, a la prórroga forzosa que el art. 9 LAU 1994 concede como beneficio al arrendatario, no susceptible de modificar mediante pacto. El mero hecho de concertar un arrendamiento durante una temporada, no lo configura como arrendamiento de temporada porque si la finalidad de la ocupación es establecer allí la vivienda del arrendatario, no un domicilio transitorio por razones circunstanciales, el plazo del arrendamiento está sometido a prórroga. La causa de la temporalidad tiene que constar en el contrato; debe ser real y verdadera la razón por la que se ocupa la vivienda circunstancialmente, como residencia transitoria. No basta concertar el contrato por un plazo breve coincidente con una temporada del año para calificarlo conforme al art. 3.2 LAU, que expresamente recoge el concepto de -arrendamiento para uso distinto del de vivienda-.’’

El artículo 1261 del Código Civil establece que todo contrato requiere para su existencia consentimiento, objeto y causa. Según lo dispuesto por el artículo 1 de la LAU el objeto es la finca o edificación que se arrienda, la causa es el uso al que se destina el arrendamiento y el consentimiento es el concurso de la oferta y la aceptación sobre la finca urbana y sobre el uso al que se vaya a destinar.

En consecuencia con lo anteriormente mencionado, los requisitos esenciales del contrato de arrendamiento de temporada son los siguientes:

• Causa o destino del contrato, la temporalidad: En el contrato debe especificarse obligatoriamente que el inmueble se ocupa temporalmente y de manera transitoria, cubriendo una necesidad temporal de vivienda, ya sea por temporada académica, vacacional, de segunda residencia, etc. En caso contrario deberá calificarse simplemente como un arrendamiento de vivienda.

• Objeto del contrato, edificación habitable: Se dispone que, los arrendamientos de vivienda recaerán sobre una ‘’edificación habitable’’ mientras que en los arrendamientos celebrados por temporada deberán celebrarse sobre una ‘’edificación’’.

La eliminación del adjetivo ‘’habitable’’ se debe a que el artículo 3, además de regular los arrendamientos por temporada, también contempla los arrendamientos destinados a ejercer una ‘’actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente ‘’. 

Por lo tanto, si se exigiera que el contrato se celebrase sobre una edificación habitable, como se hace en el artículo 2, existiría un límite a su ámbito de aplicación ya que aquellas edificaciones que no estén en condición de ser habitadas no se podrían englobar en esta categoría por no cumplir tal exigencia.

El cumplimiento de estos requisitos será fundamental para los propietarios de inmuebles turísticos que decidan celebrar este tipo de contratos, ya que en caso contrario estarían celebrando un contrato de arrendamiento de vivienda, debiendo someterse al régimen de duración mínima y prórrogas contemplado en los artículos 9 y  10 de la LAU.